Co to jest operat szacunkowy i ile kosztuje?

6 kwietnia 2020
2
Wycena nieruchomości może mieć różną postać. Jednak w momencie, kiedy potrzebujemy dokumentu, który ma wartość urzędową, należy sporządzić operat szacunkowy. Co zawiera ten dokument? Do czego jest wykorzystywany?
 

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest posiadającym moc prawną dokumentem urzędowym, w którym zawarta jest wycena konkretnej nieruchomości. Wycenie może podlegać na przykład mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego, dom, nieruchomość komercyjna, lokal użytkowy czy działka. Sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która posiada uprawnienia zawodowe do przeprowadzania szacunku wartości nieruchomości.
 
Co ważne, każdy operat szacunkowy musi być opracowywany zgodnie z normami prawnymi. Wszelkie wytyczne, które się do niego odnoszą, zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, a konkretniej artykuły od 149 do 159.
 

Po co sporządzany jest operat szacunkowy?

Wycena nieruchomości w postaci dokumentu wiążącego prawnie jest niezbędna w wielu przypadkach. Nie chodzi tu wyłącznie o jej sprzedaż czy kupno. Do sporządzenia operatu szacunkowego możemy być zobligowani przez bank, w momencie, kiedy staramy się o kredyt hipoteczny. Inne ważne sytuacje, w których operat jest niezbędny to:
  • sprawy spadkowe – podział majątku, ustanowienie wartości dla masy spadkowej,
  • ustanowienie wartości darowizny,
  • egzekucja z nieruchomości, ustalenie jaka jest masa upadłościowa nieruchomości przez syndyka,
  • ustalanie i aktualizowanie opłat z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości,
  • wnoszenie niepieniężnego wkładu do majątku spółki,
  • kwestie odszkodowawcze – dochodzenie odszkodowania.

Co zawiera operat szacunkowy?

Zawartość operatu szacunkowego musi być zgodna z obowiązującymi w momencie jego sporządzania przepisami prawa. Poza tym, jego wzór – forma, powinny być jednolite z normami ustalonymi przez polskie instytucje rzeczoznawcze.
 
We właściwie opracowanym operacie znajdują się informacje dotyczące:
 
  • przedmiotu wyceny i jej zakresu wraz z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości,
  • podstaw formalnych wyceny nieruchomości wraz ze źródłami danych o niej,
  • opisu nieruchomości i konkretnych dat, które mają znaczenie dla określenia wyceny,
  • sposobu oraz celu wyceny, w tym jako odniesienie analizę rynku nieruchomości na dany moment,
  • wyboru określonych metod i technik szacowania wartości nieruchomości,
  • wyniku wyceny i końcowych obliczeń wartości wraz z ich uzasadnieniem.
 
Rzeczoznawca jest ponadto zobowiązany, by przekazać wyciąg ze sporządzonego operatu organom prowadzącym klaster nieruchomości.
 

Ważność operatu szacunkowego

Operat szacunkowy ważny jest przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Może być wykorzystany tylko w tym celu, dla którego został sporządzony. Warunkiem jego ważności jest brak zmian w wycenianej nieruchomości. Ważność operatu można przedłużyć o następne 12 miesięcy, pod warunkiem, że stan nieruchomości nie uległ zmianie. Dokonuje tego ten sam rzeczoznawca.
 

Cena operatu szacunkowego

Koszt wykonania operatu, co oczywiste, różni się. Zależy od nieruchomości, która poddawana jest wycenie. Przykładowa cena za operat dla mieszkania z rynku wtórnego waha się pomiędzy 400 zł a 600 zł. Kilkakrotnie więcej przyjdzie zapłacić za operat dla domu jednorodzinnego – to koszt pomiędzy 800 zł a 1500 zł.
 
udział